佛州自由庭院社区
Liberty Park Florida
项目发布
1321 NE 24th AvenueCape Coral, FL 33909
项目概述
佛州自由庭院社区项目位于佛罗里达州珊瑚角市。项目占地 24.1 英亩，待建项目包括 320 间高档公寓的住宅小区以及 130 个房间的老人疗养中心。其中，高档公寓有 8 栋建筑，每栋 4 层，总建筑面积为 404,232 平方英尺，社区内有泳池，娱乐中心，健身房，洗衣房等。老人疗养中心有 2 层，建筑面积为 119,842 平方英尺，配有 2 个护理中心，4 个餐饮中心，多间活动室，咖啡厅，图书馆，电影院等设施。社区整体设计和建筑规格将按照当地的最高水平，庭院风的设计风格将打造一个舒适休闲的社区环境。
项目优势
节能贷款还款“零”拖欠。佛州自由庭院社区 (Liberty Park Florida) 政府节能贷款项目(PACE)对于借款企业还款的约束力比一般的 EB-5 项目更加强有力。市政府，地方政府或县级政府通过建立 PACE 机制与私人贷方合作，为企业主提供与节能和绿色能源等相关的项目建设和改造提供前期融资。此贷款的偿付将以对物业税单进行评估，并以地产税收的形式收回。由于地产税是政府税收，所以它在所有企业应付债务里永居第一优先顺位，如果企业出现迟付或欠付款额的情况，政府会第一时间将其固定资产拍卖，收回本金并优先偿付第一贷款顺位放贷方，即 EB-5 投资人。
EB-5 资金处于清偿第一顺位，数倍以上固定资产抵押。PACE 贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付地产税，地方政府有权启动对企业固定资产进行司法拍卖的程序，所得资金会通过债务清偿的形式优先偿付占第一贷款顺位的 EB-5 投资人。由于 PACE 贷款项目节能高效的特殊性以及项目建成后可大幅度节省企业能源开支， PACE 项目的估值通常都在项目建造成本的 2 倍以上。
节能项目价值高于贷款数倍。项目建设的资金需求为 7459 万美元，其中2050 万美元将来自 41 名 EB-5 投资者。项目建成后的估值将达到 7459 万美元，稳定经营后的估值将达到 8503 万美元，远远高于 EB-5 贷款数额。
项目选址优势明显。项目位于佛罗里达州的珊瑚角市(Cape Coral, Florida)，该市位于佛罗里达半岛西岸克卢萨哈奇河河口北岸，为坦帕市和迈阿密之间最大的城市。该城市被誉为“海滨仙境”，拥有长 640 千米的可航水路，是世界上拥有运河航道最多的城市之一，每年吸引着成千上万的游客到此度假，被评为全美最适宜退休的城市之一。项目建成后经营无忧，保障充足现金流。
完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到 700.33 人，完全能满足 41 个投资人所需要的 410 个就业。并且，由于所需的 410 个就业全部来自建筑产生的就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。
“等预算完工担保”，保证项目 100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“，确保项目 100%顺利完工，绝无烂尾楼。
资金需求与来源
项目开发商自由健康庭院开发有限公司(Liberty Health Park, LLC)将目光锁定在佛罗里达州的珊瑚角市，并在此地兴建佛州自由庭院社区项目。项目资金总需求量约为$7,459 万美元，美国借贷中心(“ALC”)提供的 EB-5 贷款 2,050 万美元(占总资金来源 27%)，和非 EB-5 金融机构提供的商业贷款 3,975 万美元(53%)，PACE 贷款 334 万美元(5%)，以及借贷企业本身提供的现金投入 1,100 万美元(15%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的贷款 2,050 万美元，系来自 41 个EB-5 投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为 50 万美元。
创造就业分析
EB-5 资金投入该项目后将产生多层次的经济效应并在当地和周边地区创造可观的就业。根据“Code of Federal Regulation”的 8 CFR 204.6(g)(2)，不管一个项目的 EB-5 资金使用比例大小，项目产生的全部就业都可以用作 EB-5 投资人的移民申请:
“The total number of full-time positions created for qualifying employeesshall be allocated solely to those alien entrepreneurs who have used theestablishment of the new commercial enterprise as the basis of a petition on Form I-526. No allocation need be made among persons not seeking classification undersection 203(b)(5) of the Act or among non-natural persons, either foreign ordomestic.”
“新商业实体创造的全部就业都会分配给凭借投资该实体来递交 I-526 申请的外籍企业家。其他外国或者本国的项目投资主体因不属于章节 203(b)(5)规定的投资人类别，故都将不参与所创造就业的分配。”
佛州自由庭院社区的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个社区项目的成功经验，从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手，按照美国移民局批准的 RIMS II 标准方式计算出总共就业人数。(项目就业估算请参附件 1)
A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$5920 万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的就业总数将在 657.24 人。
B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增 30 个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少 13.09 个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少 43.09 个。
因此，本项目的总就业数将会达到 700.33 人，能满足 70 位 EB-5 投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集 41 位 EB-5 投资人参与贷款，就业的总人数是完全符合美国 EB-5 项目就业要求的。所需的 410 个就业将全部来自建筑产生的就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在 I-829 申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。
第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有 EB-5 项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点:
1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。
经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。
具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识，并签署一份协议。
签署以上协议的一共有四方:
1) 企业主，也就是项目的所有人，同时也是借到 EB-5 贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3) 代表 EB-5 投资人的区域中心，即美国借贷中心
4)区域中心选定的第三方资金使用监管机构，即德聪集团
此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含 EB-5 资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。
在获得德聪集团的批准后，资金会从项目账户转入德聪集团的账户，并由德聪负责将批准的款项发放给建筑商。接下来，在资金发放成功后的一个月内，德聪会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验，来进一步确认资金使用在了正确的地方。
协议中明确规定了作为监管机构的德聪对于项目施工检测方面的具体责任:
1)监管机构须按要求对项目施工进展进行现场检验。
2)监管机构在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核，事先明确施工进度应该完成的程度。
3)监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求 7-10 天内完成检验。检验报告须包括:
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片
德聪会定期进行一次常规施工检验，周期 1-2 个月不等。在某些特殊情况下，他们甚至会进行常规施工检验之外的突击检验，以保证随时了解项目最新情况，把控资金的正确使用，保证所花的每一分钱都能带来相应的开发价值。
建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外，还有一项最为重要的功能，也是在中心所有 EB-5 项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示，该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业，即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!
由于德聪集团的主业就是建筑开发，有完成项目施工所需的丰富经验，专业资源和工作动力，加上整个项目的资金使用又完全掌握在德聪的手里，故而他们完全有能力在建筑施工出现任何问题的时候，“斜刺里杀出”，在不增加一分钱预算的前提下，接管项目并确保施工 100%完成，绝无“烂尾楼”。完工担保责任大体上分为以下九项:
1) 监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目的
2) 监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商
3) 建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据
4)建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主，借贷机构或指定代理
5) 借贷机构须在建筑预算之外再预留 10%资金以满足项目预算应急需要
6)监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
7) 建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主，借贷机构和监管机构
8)建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
9)监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议
美国借贷中心所有项目全部采用建筑完工担保与(只使用)建筑就业相结合的策略，确保 EB-5 投资人需要的就业 100%全部到位，全部 EB-5 资金安全运转!
项目选址
佛州自由庭院社区位于佛罗里达州的珊瑚角市。珊瑚角市(Cape Coral,Florida)是美国佛罗里达州李县的一个城市，位于佛罗里达半岛西岸克卢萨哈奇河河口北岸，为坦帕市和迈阿密之间最大的城市。该城市被誉为“海滨仙境”，拥有长 640 千米的可航水路，是世界上拥有运河航道最多的城市之一。
珊瑚角市因绵长的海滩和热闹非凡的码头而知名，此外，还拥有 30 多个娱乐公园和 7 个高尔夫球场，为游客提供了出游和运动的好去处。此外，观鸟为该市一项知名的活动，最多的鸟类为穴鴞，对于鸟类爱好者极具吸引力，在这里还可观赏到大量的野生动物。
这座城市长 640 千米的运河系统使得众多的游客可以乘坐游船游览墨西哥湾的无限风光。该城市的文化资源丰富，包括历史博物馆、美术工作室、表演艺术中心等，是欣赏艺术的好去处。
珊瑚角市一年一度的艺术节于每年一月的第二个周末举办，约有 300 多位艺术家和手工艺人来此参加，这使其成为佛罗里达州西南部最大、最杰出的艺术节。2018 年的珊瑚角市艺术节将于 2018 年 1 月 13 号到 14 号举办。
佛州自由庭院社区的具体地址是 1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909。
项目所在位置交通非常便利，靠近 78 号公路，环境优美，紧邻运河。
管理团队
项目的开发管理工作将由自由健康庭院开发有限公司(Liberty Health Park,LLC)承担。公司在业界有非常高的声誉，该公司的负责人 Joe R. Bonora 先生有超过 20 年的房地产行业以及金融行业的经验，由该公司持有和运营的大型项目包括在佛罗里达州 Fort Myers 的 325 间高档公寓的社区，109 个房间的老人疗养中心，位于佛罗里达州 Lank O’ Lakes 的 77 个房间的老人疗养中心，位于佛罗里达珊瑚角市的大型购物中心等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，佛州自由庭院社区项目的主要负责人 Joe R. Bonora 先生信用记录良好，无拖欠款记录。
PACE 贷款条例及基本要求
按照 PACE 贷款的标准放贷条件，该项目须符合 PACE 计划对于节能安装或加热，通风空调系统，窗户，门和天窗，太阳能装置，高效水加热，高效率照明，替代性能源，车辆充电站等节能要求。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押，美国借贷中心的 EB-5 资金属于第一贷款的一部分，将占据第一清偿顺位，PACE 贷款的偿付等同于地产税的优先权，但在清算时，PACE 本金不能收复，也不会高于高级贷款，即 PACE 本金余额不会由于违约而增多。项目基本条件符合 PACE 贷款的资格要求，详细情况请见下表:
抵押商业地产估值
项目优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，精品高端的设计，全方位的服务将吸引大量前往当地安家置业及养老的群体，商业前景乐观。项目建筑施工期为 30 个月，开业时间预计在 2020 年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司 ST. Franklin Street 咨询有限公司和 IRR 咨询有限公司提供的估值报告(请参附件-3)，项目建成后的估值将达到 7,459 万美元，稳定经营后的估值将达到 8,503万美元，是 EB-5 贷款额的数倍。
现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况，项目开发商对项目项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑，现简要罗列于下:
• 项目所在位置地理位置优越，交通便利
• 未来经济增长势头乐观，市场需求强劲
• 珊瑚角市环境优美，被誉为“海滨仙境”，被评为全美最适宜退休的城市之一• 项目的建筑和设计品质当地最优，较周边其他类似项目具有竞争优势
• 该地对老人疗养中心以及高档公寓的需求量大
在前述宏观市场分析的基础上，综合项目周边商业及竞争者的经营数据，项目开发商对建设完工后的未来三年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表:
综上所述，佛罗里达自由庭院社区 PACE 项目是优质 EB-5 投资移民项目，将 EB-5 资金以政府平台方式投入到 PACE 项目，促进经济发展，积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的就业，完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。
PACE 贷款和 EB-5 资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。
附件 - 1：项目就业估算
附件 - 2：PACE 政府节能贷款介绍
政府节能贷款项目 (PACE) 是一种创新的融资结构，使商业，工业和其他非住宅物业的业主和开发商可以获得节能和可再生能源项目的低成本，长期融资。PACE 授权市政府，地方政府或县级政府与私人贷方合作，为商业物业业主提供符合条件的节能改造项目的前期融资，并通过对物业税单进行年度或半年度的年度评估来收回。使用 PACE 融资可以实现水电费和其他成本节约，通常超过每月评估税务支付金额，从而实际上节省了借款企业的资金。商业物业的 PACE 立法已在 33 个州和哥伦比亚特区采用，现在全国已有 1000 多个市。
PACE 计划允许与节能安装或加热，通风和空调，窗户，门和天窗，太阳能装置，高效水加热，高效率照明，替代能源，车辆充电站等相关的成本融资。
典型的 PACE 贷款条款和条件:
•100%资助合格的建筑改善。
•高达 30 年的合格费用摊销。付款通常被节省的能源成本抵消。
•节省 PACE 支付比例至少为 1.0 倍。示例:如果年度 PACE 支付额为 10,000 美元，由于节能升级，业主的年度水电费账单至少减少了 10,000 美元。
•付款每年支付，并作为房地产税法案的一部分收取。
•PACE 每月付款额的抵押优先权等同于地产税和其他类似税务。在清算时，PACE 本金不能收复，也不会高于高级贷款，即 PACE 本金余额不会由于违约而增多。
•PACE 融资附属在地产上，而不是附属于地产的主人，它可以在资产出售后转让给新的地产主 。
PACE 对企业主和开发商的好处:
•降低资本成本; PACE 降低了高达 20%的昂贵夹层债务或股权需求。
•绿色改善没有预付费用; PACE 为符合条件的改善工程提供 100%的 贷款额度。
•改善现金流; 30 年固定利率，支付额较低。
•节能项目; 减轻公共事业的负担，提高能源效率。
•降低运营成本; 改进产生的节能量通常大于 PACE 的支付额。
•根据适用的会计规则，PACE 付款额有可能抵税。
附件 - 3：项目估值报告
END
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